Transformaties kantoren: de gevolgen van hybride werken

Hybride werken is de toekomst

Om verspreiding van het coronavirus te voorkomen, is de afgelopen twee jaar geadviseerd om zoveel mogelijk thuis te werken. Dit thuiswerkadvies is onlangs komen te vervallen. Echter is dit niet het einde voor online meetings en het werken op afstand. We verwachten dat thuiswerken blijft, met de focus op hybride werken. Werkgevers laten op deze manier hun werknemers een deel van de week op locatie, en een deel van de week op afstand werken. 

Voordelen als verhoogde productiviteit, duurzaamheid en meer werkgeluk zijn argumenten van zowel werkgevers als werknemers om de traditionele manier van werken los te laten. 

Omdat hybride werken de toekomst is, zou je een stijging in lege kantoorpanden verwachten. Deze kantoren kunnen weer omgebouwd worden tot woningen, om zo het woningtekort aan te pakken.

Leegstaande kantoorpanden

Ongeveer 6% van alle kantoorruimte in Nederland staat leeg. Dit komt neer op 3.3 miljoen m2 wat niet gebruikt wordt. Als we praten over vastgoed dat getransformeerd wordt in woningen, hebben kantoren nog steeds het grootste aandeel. Het aandeel woningtransformaties waarbij het pand voorheen een kantoor was, is echter gedaald van 46% in 2019 naar 35% in 2020. Aangezien er juist verwacht werd dat meer kantoorpanden leeg zouden komen te staan door de overtuiging dat thuiswerken na corona blijft, zijn deze percentages verrassend. In de periode dat een groot deel van Nederland thuis werkte, zijn er dus juist minder kantoorpanden zijn getransformeerd dan in het voorgaande jaar. Een mogelijke reden hiervoor is de onzekerheid die organisaties hadden over de toekomst van het hybride werken, of de huurcontracten die in die periode niet gewijzigd konden worden. 

De gevolgen van het gedeeltelijk thuiswerken lijken voor de kantorenmarkt op het eerste gezicht beperkt, blijkt uit het onderzoek van Stec (2021) over de invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt. Sommige werkgevers willen (deels) van de ongebruikte ruimte af, terwijl andere werkgevers door de bedrijfsgroei juist een groter pand wensen.

Efficiënter kantoorgebruik

Hoewel het hybride werken dus nog niet heeft gezorgd voor de verdwijning van het kantoor, krijgt het kantoor wel een andere functie. Het ‘hybride kantoor’ dient meer als een ontmoetingsplek waar meer sociale interactie plaatsvindt, dan een plek waar van 9 tot 5 enkel gewerkt wordt. Werknemers willen geen kantoortuin meer, maar een inspirerende plek waar ze op een fijne manier kunnen samenwerken.

Dit zorgt ervoor dat hybride kantoren worden heringericht, bijvoorbeeld met een New Work inrichting. Dit type kantoorinrichting bestaat uit 4 flexibele werkzones. In de Connect zone maak je een praatje met collega’s, in de Conference zone worden vergaderingen gehouden, samenwerken doe je in de Cowork zone en wanneer er volledige concentratie nodig is gebruik je de Concentrate zone. Voor organisaties die hybride werken als de standaard willen invoeren, heeft dit type kantoorinrichting vele voordelen. Flexibiliteit op de werkvloer, een verbetering van de bedrijfscultuur en een positievere werksfeer zijn een aantal voorbeelden. Ook wordt op deze manier de kantoorruimte optimaal benut. 

Hybride werken is echter niet voor elke organisatie weggelegd. Eén op de vijf werkgevers zou het personeel zelfs het liefst weer fulltime op kantoor hebben. Terug naar het oude normaal. Mogelijke redenen hiervoor zijn het vervagen van de grenzen tussen werk en privé. Ook zijn er minder mogelijkheden voor ontwikkeling wanneer je thuis werkt.

Transformaties van kantoren

Hoewel de gevolgen van hybride werken voor de kantorenmarkt tot op heden beperkt lijken en het aandeel in transformaties van kantoren naar woningen gedaald zijn, zijn er nog steeds te veel onbenutte kantoorpanden. Een derde van de kantoorruimte in Nederland staat langer dan drie jaar leeg. Dit komt deels door de strengere eisen voor kantoorpanden, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Zo moet elk kantoorgebouw per 2023 minimaal energielabel C hebben. Ook zijn nieuwere, moderne kantoorpanden meer in trek zijn dan de verouderde panden.

Ondanks de daling van het aandeel transformaties, hebben leegstaande kantoren nog steeds het grootste aandeel in de woningtransformaties, zoals eerder vermeld. Het voordeel van kantoren ten opzichte van bijvoorbeeld een leegstaand winkelpand is dat ze gemakkelijker te transformeren zijn tot studentenwoningen of appartementen. 

Leegstaande kantoorpanden kunnen ook zeer geschikt zijn voor noodopvang. Vluchtelingen uit Oekraïne worden deels al opgevangen in lege kantoorpanden. Het voordeel van deze panden ten opzichte van een grote noodopvang is dat men niet te dicht bij elkaar zit. In kantoorpanden kunnen gezinnen bij elkaar in een aparte ruimte slapen, waardoor ze wat meer privacy hebben. Hoewel lang niet alle leegstaande kantoorpanden geschikt zijn voor noodopvang, kan op deze manier alsnog een gedeelte van het leegstaand vastgoed op een goede manier benut worden. 

Bronvermelding:

• Stec: Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt, december 2021
• Colliers: Verborgen leegstand in Nederland, maart 2022
• CBS, november 2021
• RTL Z, 2021