De woningmarkt in 2022: gaan de huizenprijzen dalen?

De laatste jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. In 2021 steeg de gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen zelfs met 15.5% vergeleken met het jaar ervoor. Hoe zit het met de huizenprijzen in 2022? Goed nieuws: er is een kans dat de huizenprijzen langzaam gaan dalen! Wij praten je bij over de woningmarkt.

Woningen nog steeds onbetaalbaar

De huizenprijzen blijven stijgen. In 2020 werd verwacht dat de huizenprijzen minder snel zouden stijgen, stagneren of zelfs dalen. De reden hiervoor was de coronacrisis. De maatregelen zouden het lastiger maken om huizen te bezichtigen en er was veel onzekerheid over werk en inkomen. Dat dit een positief effect had op de huizenprijzen bleek echter niet het geval te zijn: de huizenprijzen bleven juist steeds harder stijgen. De gigantische prijsstijgingen hebben zich de afgelopen jaren doorgezet, ook in het begin van dit jaar. In de eerste vier maanden van 2022 zijn koopwoningen elke maand zo’n 20% duurder dan in dezelfde maand in 2021. 

Momenteel heerst er veel onzekerheid op de financiële markten. Mede de oorlog in Oekraïne en de sancties voor Rusland zijn hiervan de oorzaak. Ondanks het feit dat de inflatie in mei is gedaald, blijven de prijzen hoog, waardoor het onzeker is of de piek van de inflatie al is bereikt. Deze onzekerheid heeft ook effect op de huizenmarkt. 

De hypotheekrente is dit jaar in een snel tempo gestegen. In de eerste vier maanden van 2022 was de stijging bijna 2 procentpunten. Door deze gestegen hypotheekrente stijgen de maandlasten van nieuwe woningeigenaren. Daardoor kunnen mensen duizenden euro’s minder lenen, terwijl de huizenprijzen blijven stijgen. 

Het wordt dus steeds moeilijker om huizen te kopen. Er moet een oplossing komen om de woningmarkt te redden. De Nationale Woon- en Bouwagenda heeft als doel om tot en met 2030 900.000 nieuwe woningen gebouwd te hebben, waarvan twee derde als ‘betaalbaar’ wordt gezien. Woningen tot 355.000 euro worden volgens het kabinet aangemerkt als betaalbaar, maar daar is de Vereniging Eigen Huis (VEH) het niet mee eens. Zij vinden dat deze woningen voor veel mensen nog steeds onbetaalbaar zijn en dat het bouwen van woningen in deze prijsklasse het woningtekort niet zal oplossen.

Gaan huizenprijzen dan eindelijk dalen?

Ondanks de financiële onzekerheden en de stijgende prijzen van het afgelopen jaar, is er een kans dat de huizenprijzen dit jaar weer gaan dalen. Er zijn echter wel een aantal factoren die meespelen met de kanteling van de prijsstijging. Wij noemen er vier.

1. De hypotheekrente

Doordat mensen een kleiner bedrag kunnen lenen door de hoge hypotheekrentes, remt dit de stijging van de huizenprijzen. De hoge stijging van de hypotheekrentes zie je weer terug in de huizenprijzen: in het eerste kwartaal van 2022 zijn de huizenprijzen minder sterk gestegen dan in het laatste kwartaal van 2021. 

Ondanks de hoge hypotheekrente stijging, ging het tempo van deze stijging in de maand mei iets omlaag. Het is nog onduidelijk wat de hypotheekrente de komende maanden gaat doen, al is volgens hypotheekadviseurs de snelle hypotheekrente stijging al voorbij.  

2. Faillissementen

Om de coronacrisis door te komen, heeft een deel van de bedrijven in Nederland gebruik kunnen maken van de steunpakketten van de overheid. Bedrijven worden nu geconfronteerd met een terugbetaling van deze schulden. Aangezien niet elk bedrijf aan deze terugbetaling kan voldoen, is de verwachting dat het aantal faillissementen de komende periode stijgt. 

Deze faillissementen betekenen dat meer werknemers op straat te komen staan, waardoor het lastiger voor hen wordt om een huis te kopen. Het is echter maar de vraag of dit voor meer werkloosheid gaat zorgen, aangezien de vraag naar werknemers groter is dan het aanbod. De krapte op de arbeidsmarkt maakt het makkelijker voor de werklozen om weer snel aan een baan te komen. Dit maakt het lastig om te zeggen of de faillissementen leiden tot het dalen van de huizenprijzen. 

3. Het aanbod

Zoals we al eerder aangaven, is het plan om de komende jaren veel nieuwe woningen te bouwen. Het aantal bouwvergunningen daarentegen is dit jaar juist gedaald. Ondanks deze daling is het aanbod van woningen iets aan het stijgen. Vergeleken met eind 2021 stonden er aan het eind van het eerste kwartaal van 2022 10% meer woningen te koop bij NVM-makelaars. 

4. De vraag

Het aantal bezichtigingen daalt, merkt Makelaarsland op. Bij een dalende vraag kan dit zorgen voor een daling van de huizenprijzen. Echter betekent een dalend aantal bezichtigingen niet direct dat de huizen niet verkocht worden, aangezien er maar één koper nodig is. Het zorgt er wel mogelijk voor dat er minder wordt overgeboden, wat positief nieuws is voor mensen die een huis willen kopen. 

Woningen onder water

Hoewel het dalen van de huizenprijzen heel gunstig gaat zijn voor veel mensen, heeft het mogelijk ook een nadeel, zeker voor mensen die de afgelopen tijd een woning hebben gekocht. Voor huiseigenaren kan hierdoor hun woning onder water komen te staan, wat betekent dat de hypotheek hoger wordt dan de waarde van de woning.

Wanneer je niet verhuist en de hypotheek door blijft betalen is er niks aan de hand. Wil je gaan verhuizen? Bij de verkoop van een woning die onder water staat blijf je zitten met een restschuld. Als de huizenprijzen met 10% dalen, komt 7% in de problemen met de restschuld. Aangezien het nog onduidelijk is hoe snel de stijging van de huizenprijzen af gaat vlakken, en of er überhaupt een daling van de huizenprijzen komt, kunnen hier verder nog geen uitspraken over worden gedaan.

Bronvermelding:

• RTL Nieuws, Betaalbare woningen voor veel mensen niet betaalbaar, Kantelpunt op komst? Huizenprijzen kunnen dalen
• Nu.nl, Snelle stijging van hypotheekrente lijkt voorbij te zijn, Na jaren van stijgingen kan huizenprijs dit jaar weer dalen
• AD, Inflatie afgelopen maand sterk gedaald – maar blijft op hoog niveau
• Rabobank, De coronacrisis en de huizenmarkt: vraag en antwoord
• NVM, Marktinformatie koopwoningen
• Brick house photo created by wirestock – www.freepik.com